Лучшие бизнес статьи

Бизнес



    Зарубежная недвижимость в кредит


    [img=left]http://www.business-investor.info/site_images/journal/photo/house/id001090.jpg&300[/img]
    Зарубежная недвижимость в кредит
    Для приобретения апартаментов на солнечном средиземноморском побережье достаточно $60–100 тыс. А если доход превышает $2500–3000 в месяц, то можно купить недвижимость в кредит: условия получения ипотечных кредитов в Испании и на Кипре более чем лояльные.

    «Моя мама несколько лет назад перебралась в Испанию на ПМЖ. Я ездила пару раз к ней в гости, и мне эта солнечная страна чрезвычайно понравилась. Ранее мы с мужем подумывали сменить киевскую квартиру на домик в пригороде, но цены на отечественную недвижимость стремительно пошли вверх, и накопленной суммы для приобретения оказалось недостаточно. Я подумала: цены на испанскую недвижимость на побережье сравнимы с ценой киевских квартир, есть весьма пристойные предложения даже за меньшую сумму. Поэтому было решено взять ипотечный кредит в испанском банке. Мама оформила заем на себя, поскольку мы с мужем получаем зарплату «в конвертах», а иностранные банки очень тщательно проверяют источники дохода. Теперь необходимую сумму на покрытие кредита ежемесячно перечисляем на счет мамы. Это удобно. Кроме того, нам не пришлось получать лицензию Нацбанка на инвестирование средств», — такой вариант приобретения желаемого дома у Средиземного моря выбрала для себя аудитор Ирина Васильченко.

    К сожалению, не у каждого потенциального покупателя заграничной недвижимости есть родственники или друзья за рубежом, которые согласятся взять на себя оформление займа. Поэтому чаще всего покупателю приходится проходить всю процедуру самому. Для этого прежде всего нужно ознакомиться с условиями покупки недвижимости в кредит в стране покупки и только потом выбирать объект. Ведь далеко не в каждой стране нерезидент может взять кредит на покупку жилья. Например, в Швейцарии, Словении и Чехии без вида на жительство наши сограждане не имеют права покупать недвижимость лично, для этого необходимо зарегистрировать юрлицо. В то же время в Испании, Болгарии, Турции и на Кипре отношение к нашим соотечественникам вполне лояльное. Более того, к примеру, в Испании владельцы недвижимости имеют право открыть годовую мультивизу с возможностью пребывания в стране до 90 дней в каждом полугодии.

    От 2 % до 8 % годовых
    Процедура оформления кредита в зарубежных банках, конечно же, отличается от украинской. Почти всегда банки требуют стандартный набор документов: заполненные анкеты, документы, подтверждающие платежеспособность, — справки с работы, рекомендательные письма, выписку с банковского счета минимум за полгода, отчет о взятых ранее кредитах, документы, подтверждающие право собственности владельца продаваемой недвижимости. При этом банки сохраняют за собой право попросить любую дополнительную информацию или отказать клиенту без объяснения причин. На рассмотрение документов уходит от двух до четырех недель. Если все в порядке, банк назначает день сделки, после которой деньги перебрасываются на счет клиента, и он может оплатить покупку.

    А вот условия выдачи займа разнятся. Банки Кипра требуют оплатить первоначальный взнос в размере не менее 25 % суммы покупки. Размеры ссуды колеблются от 12 000 до 150 000 кипрских фунтов ($28–346,5 тыс.). Период выплаты кредита — от 8 до 15 лет, то есть не такой уж длительный, тогда как в Украине уже есть банки, предлагающие ссуды на 20–25 лет.

    В случае если кредитуется строительство дома, выплата кредита может быть начата через год после его получения, и в этот год разрешается выплачивать только проценты. Эффективная процентная ставка по ипотечным кредитам на Кипре составляет 5–8 % годовых в евро. Естественно, приобретаемая недвижимость должна быть в обязательном порядке застрахована. Приветствуется, если заемщик уже живет на Кипре некоторое время и если кто-то из местных жителей даст ему рекомендацию.

    Наиболее демократичными считаются условия покупки недвижимости в кредит в испанских банках. Заемщик может в любой момент погасить кредит полностью или частично, комиссия за досрочное погашение либо вообще не взимается, либо составляет до 0,75 % преждевременно возвращаемой суммы. При частичном погашении может быть уменьшен срок кредита либо ежемесячная сумма выплат по кредиту. Например, изначально кредит составлял €100 тыс., был взят на 15 лет под ставку 4,25 % годовых с ежемесячной суммой выплат в €740. При досрочном погашении части кредита размером €50 тыс. необходимо заплатить около €500 и выбрать: либо сохранить срок кредита и платить по €370, либо сохранить размер ежемесячного взноса и сократить срок до шести лет.

    Процентные ставки по кредитам, в зависимости от автономии (Андалусия, Мурсия, Валенсия, Каталония), банка и типа недвижимости, колеблются сейчас от 2,95 % до 4,4 % в евро. Сумма, которую может получить покупатель недвижимости, в состоянии покрыть 40–70 % оценочной стоимости приобретаемого объекта. Сроки, на которые выдаются кредиты, — от года до 25 лет. В случае если кредит удастся оформить на резидента Испании, существует возможность переоформления ипотеки на нового покупателя — на условиях, действующих для граждан Испании, то есть ипотека может покрывать до 80 % оценочной стоимости объекта и выдаваться на срок более 25 лет.

    Оформление ипотечного кредита обычно занимает 10–15 рабочих дней. Для доказательства своей кредитоспособности желательно предъявить ксерокопии документов, подтверждающих владение недвижимостью, автотранспортом, участие во владении предприятиями в Украине.

    По законам Испании, ежемесячная выплата по кредиту не может превышать 30 % суммы заявленного в справке месячного дохода. Поэтому сумма, указанная в документах о доходах, должна быть соответствующей (не менее €2000–3000). При получении ипотечного кредита страхование во всех случаях обязательно, а все поданные в банк документы должны быть переведены на испанский язык и заверены нотариусом.

    С оформлением кредита в Португалии ситуация немного сложнее, чем, например, в Испании. Обязательным условием является нахождение в стране на законных основаниях и наличие местного поручителя (Fiador). Кредит можно получить в размере 70 % общей суммы покупки под 4,7 % годовых в евро. Гражданам до 40 лет кредит выдается сроком на 30 лет, а после 40 лет — на 25, хотя могут быть и исключения. Оформление сделки вместе с подготовкой всех документов адвокатами потребует в среднем двух-трех недель.

    Трудности перевода
    Процедура расчетов с зарубежным банком по кредиту проста, но дорога. Перед заключением сделки купли-продажи недвижимости покупатель должен открыть счет в банке на свое имя (для этого требуется лицензия НБУ). С этого счета в дальнейшем происходит расчет по сделке купли-продажи недвижимости, на него поступают кредитные средства, выделенные банком. Помесячную раскладку выплат по кредиту покупатель недвижимости может получить при своем первом визите в банк. Стоимость перечисления денег из Украины составит минимум 1,5 % переводимой суммы, что может вылиться за все время кредитования в весьма приличную сумму.

    Просрочка же заемщиком платежа по кредиту приводит к применению штрафных санкций. К примеру, в Испании они применяются из расчета 25 % годовых задерживаемой суммы. Поэтому к процессу погашения кредита стоит относиться с повышенным вниманием.

    Самая большая проблема при оформлении займа — это убедить банкиров в легальности происхождения средств. «Часто принимают отрицательные решения о выдаче денег, наши справки о доходах не устраивают зарубежные банки, так как 90 % из них — «рисованные». Финансисты очень тщательно проверяют клиента. Беспроблемный покупатель-украинец должен иметь официальную зарплату, желательно — работать в международной компании, которая может поручиться за него. К сожалению, многие наши соотечественники, которые хотят приобрести недвижимость, не в состоянии легализовать нужную сумму и уверить банк в платежеспособности. Точно так же, если представителям зарубежной стороны покажется, что просмотр недвижимости на территории страны — это предлог, чтобы там остаться, человек получает моментальный отказ», — говорит директор «Будівельно-ріелторської компанії» Яна Беспалова.

    Кроме серьезной проверки со стороны зарубежных кредиторов, придется пройти не менее тщательную проверку и на Родине. Чтобы стать владельцем домика за границей, необходимо получить лицензию Нацбанка Украины на осуществление инвестиций за рубеж, а соответствующая процедура предусматривает пристальное исследование органами МВД на предмет того, откуда деньги (инструкции НБУ на этот счет можно увидеть на сайте www.dengi-ua.com). Параллельно с лицензией необходимо оформить регистрационное свидетельство НБУ на получение кредита в зарубежном банке. Естественно, что украинец, который не может подтвердить легальность источника происхождения своих доходов, скорее всего, получит отказ. Чаще всего проблема решается так: покупатель оформляет фиктивное свидетельство о получении средств в наследство, либо предоставляет «липовые» документы о продаже недвижимости в Украине. Впрочем, надо помнить, что и то, и другое сопряжено с уплатой соответствующих налогов.

    В целом оформление документов для получения кредита на покупку недвижимости за рубежом занимает 2–3 месяца. Если речь идет о более сложных сделках, например, со вновь построенной недвижимостью или покупкой недвижимости у наследников, процедура может растянуться до шести месяцев. По расчетам, все расходы по получению кредита и покупке недвижимости заберут еще около 10–15 % стоимости жилья — сверх тех сумм, которые придется отдать продавцам. Но даже при таких расходах брать ипотечный кредит в иностранном банке выгоднее, чем в Украине.

    А в обход?
    Помимо легальных способов покупки недвижимости за рубежом, существуют и альтернативные. Например, можно зарегистрировать в оффшорной зоне компанию и купить вожделенный домик у Средиземного моря от ее имени. Возможен и такой вариант: потенциальный владелец жилья регистрирует фирму в стране покупки, в свою очередь, «оффшорка» выступает учредителем фирмы-покупателя недвижимости. Приобретение, ясное дело, совершается за счет денег, внесенных в уставный фонд фирмы.

    Нашими соотечественниками практикуется и схема, когда деньги за границу отправляются не на адрес оффшорной фирмы, а по договору с трастом, которому поручают управлять деньгами. Траст от имени клиента вкладывает деньги в какую-то компанию, которая и приобретает недвижимость (получается, что, владея корпоративными правами на компанию, мы владеем, соответственно, правами на ее имущество). Этот способ особенно рисковый — можно легко потерять деньги, если управляющие трастом окажутся мошенниками. К тому же оформление корпоративных прав проходит с участием зарубежных адвокатов и нотариусов, что обходится вовсе недешево. В любом случае, такие многоступенчатые схемы интересны либо в случае приобретения нескольких объектов, либо при покупке особенно недешевой недвижимости. И для тех, кто намерен ограничиться вложениями до €250–300 тыс., они не имеют смысла из-за ощутимых накладных расходов.

    Недвижимость в кредит для авантюристов
    Весьма интересный вариант вывоза средств за рубеж можно «прокрутить» с кредитом в иностранном банке, дочерние структуры которого работают в Украине. Схема реализуется примерно так. Клиент получает кредит в иностранном банке под залог имеющегося депозита в банке той же материнской структуры в Украине. При этом дочерняя структура дает рекомендации клиенту, и центральный банк без особых сложностей выдает ему кредит в нужной сумме. Далее за счет кредитных средств покупается недвижимость и … начинается просрочка платежей.

    На третий-четвертый месяц банк обращает взыскание на заложенный депозит. Недвижимость остается в руках покупателя. Кредитная история, конечно, портится, но... в иностранном банке, где она еще и не начиналась. То, что такая схема успешно работает, нам подтвердили несколько анонимных источников. Может быть, поэтому ни один из отечественных банков с иностранным капиталом не взялся официально комментировать ситуацию с трансграничным залогом депозита.

    Почти как у нас?
    Затраты, связанные с получением кредита на покупку недвижимости в Испании

    Размер ипотеки, €, тыс. Комиссия банка за открытие ипотеки, € Нотариальные расходы, € Налог на юридические акты ITP y AJD, € Внесение документа в регистр, € Делопроизводство, € Оценка, € Итого расходов на ипотеку, €
    50 375 500 150 145 140 240 1550
    80 600 650 240 190 -//- -//- 2060
    100 750 750 300 220 -//- -//- 2400
    120 900 850 360 250 -//- -//- 2740
    150 1125 1000 450 295 -//- -//- 3250
    200 1500 1250 600 370 -//- -//- 4100
    400 3000 1500 1200 670 -//- -//- 6750
    800 6000 2000 2400 970 -//- -//- 11750
    Источник: ООО «Будівельно-ріелторська компанія».

    Перечень документов для получения кредита на покупку недвижимости на Кипре
    Действующий загранпаспорт.
    Подтверждение уплаты начального взноса.
    Справка с места работы о доходах в свободной форме.
    Ксерокопии документов о собственности в Украине, за рубежом.
    Рекомендательное письмо из любого российского или зарубежного банка.
    Распечатка о движении средств с банковского счета.
    Все документы должны быть переведены на греческий язык и заверены в консульстве Кипра в г. Киеве.

    Перечень документов для получения кредита на покупку недвижимости в Испании
    Заграничный паспорт (срок действия — не менее 1,5 года).
    Идентификационный номер иностранца (NIE) — получается в Испании при покупке недвижимости. Процесс получения NIE занимает от 10 до 20 дней. Нужно иметь загранпаспорт и квитанцию об уплате залога на покупку недвижимости.
    Справка о зарплате — за последние 3 месяца.
    Движения по банковскому счету — за последние 3 месяца.
    Выписка из трудовой книжки.
    Для предпринимателей — предоставить налоговую декларацию за последний год.
    Все документы должны быть переведены на испанский язык и заверены в консульстве Королевства Испании в г.Киеве.
    скачать dle 11.3




    Категория: Рынок Недвижимости | Добавил: alis | Теги: недвижимость Просмотров: 110 |

    Всего комментариев
    : 1">1
    Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи.
    [ Регистрация ]